1880スルガ・ファンドバブルの裏に暴力団あり
「プロ」との闇のタッグで急成長したとか。
2/25￥1400 昨年は￥3000してた株が、
￥773でも当分売り気配で値付かず。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080306-00000055-san-soci
“スルガ流”ビジネスモデルが崩壊
彼らは、熱狂の時代に咲いたあだ花だったのだろうか。
東京都千代田区麹町にあった「秀和紀尾井町TBRビル」。築30年を数えるこの古ビルを巡る立ち退き交渉を巡って、警視庁組織犯罪対策4課は3月4日、大阪市東住吉区の不動産会社、「光誉（こうよ）実業」の社長、朝治（あさじ）博容疑者など計12人を逮捕した。弁護士資格がないにもかかわらず、テナントの立ち退き交渉を行った弁護士法違反（非弁行為）の容疑である。
光誉実業は不動産会社の依頼を受けて入居者の立ち退き交渉をするいわゆる「地上げ屋」。秀和紀尾井町TBRビルでは、東証2部上場の不動産会社、スルガコーポレーションの依頼を受け、立ち退き交渉に当たっていた。報道によれば、スルガコーポから光誉には報酬を含めて約40億円が渡った。この物件以外にも、明らかになっているだけで、スルガコーポは光誉に5件の立ち退き交渉を依頼している。
以前から、光誉には暴力団の影がちらついていた。
嫌がらせで猛犬を放した過去も
「朝治さんとA組（指定暴力団山口組系）の関係は、僕らの業界では有名」。大阪で立ち退き交渉を行っていた同業者は小声で囁く。
20年以上も前から立ち退き交渉を行っていた朝治容疑者。バブル期に大阪の北新地やミナミなどの繁華街で立ち退き交渉を手がけており、「その過程でA組との関係が深まった」（先の地上げ屋）とされる。今回の事件では、光誉と暴力団山口組系幹部との間で現金のやりとりがあったと報道されており、その通りなら、スルガコーポから流れた金が反社会勢力に渡ったことになる。
大阪時代から朝治容疑者と面識があるこの地上げ屋によれば、朝治容疑者は九州のある“組織”を抜けた後、大阪に上京し、立ち退き交渉を始めた。そのやり方を尋ねると、一言こう答えた。
「とにかく、荒くたい（荒っぽい）ねん」
朝治容疑者は1996年に、地上げを巡る嫌がらせで大阪府警に逮捕された。立ち退きに応じない入居者に街宣車を回したり、ドーベルマンを放したり。TBRビルの立ち退き交渉でも、（あえて見えるように）入れ墨を入れた若い衆にタンクトップを着せて歩かせる――などの威圧行為をしていたという。
バブル経済の崩壊とともに、地上げ屋は表舞台から姿を消した。その地上げ屋が再び息を吹き返したのは1990年代後半のことだ。その要因の１つは不動産ファンドの急増である。
1990年代後半になると、地価下落で割安になった不動産を購入する海外のファンドが増え始めた。その後、国内系ファンドも登場し、雨後の竹の子のように増えたファンドがオフィスビルやマンションを買いあさった。動き出した東京の不動産市場。大阪を地盤にしてきた地上げ屋が東上を始めたのはビジネスチャンスを嗅ぎ取ったからだろう。
こうしたファンドの旺盛な需要を満たすため、不動産開発業者は競うように物件を建築した。その結果、用地価格は高騰。取得費用を抑えるため、入居者のいる物件を安価に購入し、専門業者を使って立ち退かせるデベロッパーが相次いで出た。光誉はまさに、この専門業者。その意味では、昨今の不動産バブルが生んだあだ花である。
そして、光誉に立ち退き交渉を依頼したスルガコーポも不動産市場の活況の中で急成長を遂げた。
“わけあり物件”の取得で急成長
スルガコーポは入居者の立ち退きが進まない“わけあり物件”を積極的に取得するデベロッパーとして業界では広く知られていた。例えば、東京・銀座の中央通りに面したとあるビル。現在はスウォッチの路面店が入居しているが、この物件の再開発にかかわったのもスルガコーポである。
この物件が建つ前にあったビルを米投資銀行、モルガン・スタンレー証券が購入したのは2000年のこと。ただ、立ち退き交渉が難航し、2003年にスルガコーポに売却した。一部のテナントが退去せず、難しい不動産だったが、取得したスルガコーポは半年あまりで立ち退きを完了させ、スウォッチに転売している。
権利調整の複雑な物件を割安に購入し、デベロッパーやファンドに転売する――。2003年3月期以降、スルガはこの不動産ソリューション事業で急拡大した。
2003年3月期に約172億円だった不動産ソリューション事業の売上高は、約209億円（2004年3月期）、約284億円（2005年3月期）、約508億円（2006年3月期）、約609億円（2007年3月期）と右肩上がりに伸びた。2008年3月期には中間期だけで778億円を計上している。2008年3月期中間決算の場で、スルガコーポは通期の売上高予想1180億円を1400億円に20％近く上方修正した。その原動力となったのは不動産ソリューション事業である。
代表権を返上した岩田一雄会長と共に、取締役を退任した高城竜彦氏がこの不動産事業を手がけていた。住友不動産の社長や会長を務めた高城申一郎氏の親族として知る人ぞ知る存在だ。岩田会長の息子、岩田剛取締役の妻も高城氏とは血縁関係にある。
「大阪流の熱意のある会社と思っていた」。4日夜の会見で岩田会長は光誉との取引の経緯を苦渋に満ちた表情で語った。金融機関から“フロント企業”と伝えられ、2007年に取引を打ち切ったという話だが、ソリューション事業のトップだった竜彦氏がそれまで知らなかったとは考えにくい。曰くつきの案件をまとめるにはそれなりの背景がなければ難しい。
東証2部上場会社が絡んだ弁護士法違反事件は、ここ数年の不動産市場の過熱が生んだと言っても過言ではない。だが、米国のサブプライムローン（信用力の低い個人向け住宅融資）の影響もあり、現状の東京の不動産市場は以前ほどの熱はなく、不動産ファンドの買いは落ち込んでいる。ここ数年の不動産市場を鮮やかに彩った地上げ屋とデベロッパーの蹉跌は、不動産市場が冬景色になったことを誰の目にも明らかにした。
http://mansionotaku.seesaa.net/article/88242936.html
http://mansionotaku.seesaa.net/article/84790784.html
http://manota.seesaa.net/article/88388240.html
http://ipo225fx.seesaa.net/article/88374264.html
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http://ipo225fx.seesaa.net/article/88374264.html
大音量でお経のテープを流す、サンダルとジャージで
蛍光灯を叩き割る男たちを、
「大阪流の熱意のある会社」というのか？
スルガの岩田一雄会長に聞いてみたい。
でも、立ち退けば、素早く保証金返還や引っ越し代を払い、
なおかつ、比較的高額を払うなど、
いまどきのインテリ系ビジネス893さんの一面もあり、
さすがだなぁと妙に関心した。
寄付もしているし。
東証2部上場の不動産会社、スルガコーポレーションのビルを巡る弁護士法違反事件で、警視庁組織犯罪対策四課は5日、横浜市のスルガコーポ本社などを同法違反容疑で家宅捜索した。同社が暴力団と関係が深いとされる不動産会社、光誉実業（大阪市）と取引を始めたほぼ同時期から、コンプライアンス（法令順守）体制強化を並行して打ち出していたことも判明した。 同課はスルガコーポ幹部が光誉との取引開始後、早い時期から暴力団との関係を知っていた可能性が大きいとみている。金融機関からの指摘で光誉について社内調査を始めた後も公表せずに業務委託を続けており、反社会的勢力と取引を続ける一方、株主らには表向き法令順守を装っていたともとれる同社のモラルが問われそうだ。 スルガコーポによると、同社は03年に弁護士や社外取締役で構成し、取引全般の適法性をチェックする「コンプライアンス委員会」を設立。前年、古いビルなどを買い取り再開発する事業に参入、トラブルが増える恐れがあったためで、役員・社員の行動基準も作成した。一連の取り組みは投資家説明会や株主総会で説明していた。 一方、暴力団と関係が深いとされる光誉とは03年、同業者の紹介で取引を開始。東京・渋谷の商業ビルを手始めに、都心などのビル計5棟で入居者との立ち退き交渉を委託した。 スルガコーポは07年前半には元警察庁暴力団対策部長、元さいたま地検検事正を取締役に招請するなどコンプライアンス体制を強化。光誉については同年6月、金融機関から暴力団との関係を指摘されて社内調査を始めたが、一部の取引は同年末まで続け、投資家などに対する情報開示もしていなかった。
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記事本文 「大阪流の熱意のある会社と思っていた」。４日夜、会見したスルガコーポレーションの岩田一雄会長は、光誉実業に立ち退き交渉を依頼した理由をこう説明した。警視庁の調べでは、スルガ社は光誉に約４２億円を提供していた。光誉の社長、朝治博容疑者（５９）と反社会的勢力とのつながりには「知らなかった。昨年６月、取引銀行からの話で知った」と答え、交渉に暴力団の力を使ったものではないと強調した。
岩田会長は「株主、取引先に迷惑をかけた」と謝罪。昨年６月に朝治容疑者の問題点を知った後も、それまでの契約を一部継続させていたことには「責任を感じている」と反省を口にしたが、社長職を辞しても会長職にはとどまるという。
スルガ社は光誉の実態を本当に知らなかったのか。平成１８年３月までＴＢＲビルに入居していたデザイン制作会社の社長は「夜、突然『どうですか』と会社にやって来る」と光誉の強引な手法を明かす。「すぐに雰囲気や環境が悪化していくのを感じた」。社長は物件の価値が下がっていくのを感じたという。
ビルはスルガ社が２７５億９０００万円で購入、地上げ後に３６５億円で売却し、約９０億円もの利ざやがあった。
光誉は地上げ交渉でテナントなどに賃料は光誉側に振り込むよう通知。本来はスルガ社が受け取る賃料約５億円も光誉側が受け取った。スルガ社から光誉側には総額約４２億円が流れていたが、警視庁はうち１０億円超が報酬とみている。
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＜弁護士法違反＞お経大音量で入居者を威圧 [ 03月04日 15時00分 ]
東証２部上場の不動産会社「スルガコーポレーション」（横浜市）の依頼を受け、建設会社「光誉（こうよ）実業」（大阪市）が立ち退きを請け負ったビルでは、大音量のお経が流れたり、蛍光灯が割られるなど居住者への嫌がらせとみられる被害が多発した。退去が済むと更地にして高く転売した。スルガ社の所有する少なくとも６棟を光誉が請け負っており、警視庁組織犯罪対策４課は、両者の癒着ぶりを示すものとみている。
スルガ社は０３年７月～０７年５月、今回の事件の舞台になった秀和紀尾井町ＴＢＲビル（東京都千代田区）と、渋谷区の３棟▽港区の２棟――の計６棟のテナントビルの立ち退きを光誉に依頼。ＴＢＲビルなど４棟はスルガ社が購入後、１年３カ月～２年という短期間で地上げを完了した。ビルを取り壊した後更地にし、不動産ファンドに転売した。
関係者によると、地上げの手口はほぼ同じで、光誉の従業員が「オーナーになった」とうそを言って入居者に立ち退きを迫っていた。ＴＢＲビルでは、大音量でお経のテープを流し、男たちがサンダルとジャージ姿で歩き回るなど入居者を威圧。光誉はビル内に事務所を設置し、その直後から、廊下の蛍光灯は割られ、エレベーターがひんぱんに止まるようになったという。
その一方で、立ち退きに応じた場合は、素早く保証金の返還や引っ越し代を支払った。ある退去者は「満足できる額だった」と比較的に高額だったことを示唆した。
ある不動産会社の役員は「立ち退きが難航しているテナントビルは買い手が付かないことが多い。ところが、スルガ社は問題のあるビルを積極的に購入していた」と話す。背景には、地上げのプロとしての光誉の存在があったとみられ、組対４課はスルガ社が転売で利益を生み出すために不可欠だった可能性が高いとみている。
◇スルガ社専務は元警察庁暴対部長
スルガ社は、光誉実業を使った地上げを繰り返しながら、９８～９９年当時に警察庁暴力団対策部長を務めた男性（６２）を０７年２月顧問（０７年６月から専務）に迎えていた。今年１月、元部長に経緯を聞いた。
――入社の経緯は。
◆社長とは私が警察庁にいた時からの知り合い。０２年に大手自動車メーカーの顧問に就任したが『そのメーカーが終わったらうちに来てください』と言われていた。私は浪花節ですから。改革をやってくれということで。会社をきれいにするため専務になった。
――改革とは。
◆この業界は相手がどんな人か知らないで契約するため、いつの間にか暴力団と接点ができてしまう。だから相手が暴力団と判明した時には契約を切る。
――暴力団と付き合いがあるか。
◆疑われるのはこういう業界はしょうがない。しかし犯罪行為はやっていないという思いはある。いずれにしても暴力団を太らせたらダメだと。結果で責任を言われますから。
――専務の役割は。
◆コンプライアンス（法令順守）の確立です。やはり一部上場が一つの夢ですから。そのためにはコンプライアンスを確立しなければいけない。
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地上げ資金１５０億円 ５物件 スルガ社、依頼会社に
3月6日8時2分配信 産経新聞
東証２部上場の不動産・建設会社「スルガコーポレーション」が所有したビルをめぐる弁護士法違反事件で、スルガ社が地上げを依頼した不動産会社「光誉実業」や「共同都心住宅販売」に対し、総額１５０億円前後に上る地上げ資金を渡していたことが５日、警視庁組織犯罪対策４課の調べで分かった。うち数十億円が報酬になっていたとみられる。警視庁は同日、スルガ社の本社（横浜市）などを家宅捜索。資料を分析し資金の流れの全容解明を進める。
調べなどによると、スルガ社は平成１７年、弁護士法違反（非弁行為）容疑で逮捕された光誉実業社長の朝治（あさじ）博容疑者（５９）に、「秀和紀尾井町ＴＢＲビル」（東京都千代田区）の立ち退き交渉を依頼。その際、資金として４２億円が光誉側に渡り、うち１０億円以上が報酬となっていたことがすでに明らかになっている。
組対４課の調べでは、ＴＢＲビル以外にも４つの物件で、光誉や「共同都心住宅販売」経営の風間勇二容疑者（５７）が地上げに関与。スルガ社はそれぞれの物件について地上げ資金を渡し、５物件で総額１５０億円前後、そのうち報酬は数十億円に上ることが判明した。
逮捕容疑以外の４物件についても、所有者が光誉側であるかのように仮装し、スルガ社から光誉などに所有権が移った偽の契約書などを作成していた。一部のビルでは、ＴＢＲビルと同様に、本来スルガ社側に入る賃料が光誉側に支払われていた。
こうした経緯から、組対４課はすでにスルガ社の社長を含む役員や担当者約１０人から任意で事情聴取。地上げにあたって光誉などの行為をどの程度認識していたか、確認を急いでいる。
さらに、朝治容疑者は指定暴力団山口組系組織の幹部と親しい関係にあったとされる。このため組対４課は、これらの資金の一部が暴力団組織に「上納」された可能性を含めて、全容解明を進める。
＜地上げ事件＞スルガ社、「プロ」との闇のタッグで急成長
3月6日2時32分配信 毎日新聞
あの日が事件の始まりだった。
ＪＲ横浜駅に近いビル街にある東証２部上場の不動産会社「スルガコーポレーション」役員室。０３年６月ごろ、男はドアを開けるなり「偽の売買契約書が必要だ」と声を荒らげた。それが、弁護士法違反容疑で今回逮捕された「光誉（こうよ）実業」社長、朝治（あさじ）博容疑者（５９）だった。
役員たちはその風ぼうから「堅気じゃないな」と不安を感じた。それでも、岩田一雄社長兼会長（６９）＝４日社長辞任＝は、光誉に交渉を任せた。当時、スルガ社は東京・有楽町の中古ビル（９階建て）を購入し、立ち退き問題を抱えていた。交渉が進まず借入金の金利負担が増し経営を圧迫していた。取引先の不動産業者に頼み込んで、「地上げのプロ」と朝治容疑者を紹介されていた。
スルガ社は７２年、一戸建ての建築会社として出発した。しかし、岩田社長は９５年、業界紙に「工事の請負だけで高収益を確保するのは無理だ」と嘆いている。その後、目をつけたのが、都心のビルを購入しテナントを立ち退かせた後に転売するという「不動産ソリューション事業」だった。指定暴力団山口組系組幹部との交際をバックに立ち退きを迫る朝治容疑者は、うってつけの人材といえた。
両者が初めて手を組んだのは０３年８月。東京・渋谷のファッションビル「ＳＨＩＢＵＹＡ１０９」に隣接する築４０年のテナントビル（１３階建て）の地上げだった。光誉の名刺を持った男がテナントを一軒一軒訪ね、光誉がスルガ社から所有権を譲り受けたように見せかけた偽の売買契約書を手にすごんだ。「うちが全部やるんだ。早く出て行ってくれ」。このビルは１年８カ月後に取り壊され、スルガ社は転売で億単位の利益をあげた。
この「味」が病みつきとなり、スルガ社は光誉への依存度を強めていく。０３年８月以降都内で購入した１１棟のうち、渋谷区や港区など地上げが難航していた６棟で光誉との間で同様の偽の売買契約書を結んだ。都心の一等地では、立ち退きが早く進めば大きな利益につながる。
スルガ社の売上高は０３年からの５年間で２倍となり、０７年３月期の連結売り上げは８００億円超に急成長した。４日の会見で岩田会長は偽の売買契約書について「（光誉との間で）所有権を仮装していたことは知っていた」と認めた。急成長を担ったのは紛れもなく光誉の力だった。
■ ■
上場企業が暴力団と関係の深い企業を利用した。山口組の東京進出と都心の不動産バブルを背景にした地上げ事件の構図を追った。
所有権移転、虚偽と指摘に朝治容疑者「まあ分かるでしょ」＝ビル立ち退き－警視庁
3月5日16時32分配信 時事通信
東京都心のビル立ち退き交渉をめぐる弁護士法違反事件で、光誉実業（大阪市）の社長朝治博容疑者（59）がビル所有権の主張が虚偽ではないかと指摘され、入居者に「まあ、分かるでしょ」と言い逃れをしていたことが5日、分かった。
同時に嫌がらせ行為も起き、入居者は不便さを感じて退去せざるを得ない状況になったといい、警視庁組織犯罪対策4課は組織的で強引な交渉の経緯を調べている。
調べによると、スルガコーポレーション（横浜市）は秀和紀尾井町TBRビル（千代田区）を取得。朝治容疑者は2005年10月ごろ、入居者に立ち退き交渉を始めた。
所有権は光誉実業側に移ったと主張し、根拠として、スルガ社と光誉側で締結したとする売買契約書も提示した。
ある法律に詳しい入居者は「所有権移転はうそに決まっている。税金だってかかる。スルガ社から委任を受けてやっているのは明白だ」として、「虚偽ではないか」と指摘した。これに対し、朝治容疑者は「まあ、分かるでしょ」と言い訳し、無理に隠し通すような様子はなかった。入居者は同容疑者について「眼光が鋭く、すごみがあった」と記憶している。その一方で、不審な男数人が空室を占拠するように寝泊まりを始め、トイレを汚して使用。普段使うテナントの店が退去して不便になった上、ビル管理も悪くなったため、入居者は退去を決めたという。
東証二部上場の不動産会社、スルガコーポレーションのビルを巡る弁護士法違反事件で、スルガコーポからビルを買ったとして立ち退き交渉をした不動産仲介会社、光誉実業（大阪市）社員が入居者に対し「壊すビルなので所有者移転登記は必要ない」などと説明し
ていたことが6日、関係者の話で分かった。 光誉側へのビル譲渡は立ち退き交渉を委託するための仮装で、所有権移転の登記もして
いなかったことがすでに判明。警視庁組織犯罪対策四課は光誉などが不正を隠ぺいするため虚偽の説明をしたとみている。
調べによると、光誉実業社長、朝治博容疑者（59）らは2005年10月からの約1年間、弁護士資格がないにもかかわらず、スルガコーポの依頼で東京・麹町の「紀尾井町ＴＢＲビル」（13階建て、現在は駐車場）の入居者と立ち退き交渉をした疑いが持たれている。
この際、朝治容疑者らは「スルガコーポからビルを買い取った」として入居者に立ち退きを求めた。スルガコーポの社長印が押された売買契約書も示していた。 ところが、ある入居者が、突然「新たな所有者」として訪れた光誉社員を不審に思い登記簿を取得したところ、土地・建物の所有者はスルガコーポのままだった。光誉社員に指摘したところ、社員は「どうせ壊すから登記はしていない。この業界ではよくある話」などと強弁したという。 同様の説明があったことは複数の元入居者が証言している。 スルガコーポの岩田一雄会長（69）＝4日付で社長職を辞任＝は光誉側へのビル売却が仮装であることを知りながら、売買契約書に押印したことを認めている。組対四課は両社が地上げを迅速に進めるため一連の不正を働いたとみている
